Como comprar casa na Itália sendo brasileiro: o guia prático 2025

O interesse de brasileiros — ítalo-descendentes ou não — em adquirir imóveis na Itália tem crescido de forma consistente. As razões variam: investimento imobiliário, busca por qualidade de vida, mudança definitiva com a família ou o desejo de manter um vínculo concreto com a terra de seus antepassados.

Contudo, este tipo de projeto exige planejamento, conhecimento jurídico e experiência local. Comprar sem assessoria adequada pode significar pagar mais impostos do que o necessário, enfrentar atrasos ou até cair em armadilhas contratuais.

Neste guia, apresentamos um panorama claro sobre:

• a legalidade da compra de imóveis por brasileiros;
• os documentos e custos envolvidos,
• as opções de financiamento,
• e os cuidados práticos para realizar esse sonho com segurança.

Aviso importante: as informações aqui reunidas têm caráter geral e não substituem a orientação jurídica e fiscal personalizada. Cada caso deve ser analisado individualmente conforme perfil do comprador e região do imóvel.

Continue a leitura.

O sonho europeu

Outra possibilidade, ainda mais sólida, ou até para iniciar o percurso de tirar a sua cidadania italiana (um dos elementos que fortalecem o pedido de residência eletiva e caso você tenha os requisitos) é comprar casa na Itália. 

Estamos falando de um excelente negócio, seja para morar, investir ou passar férias. Se você é um descendente de italiano, isso tem um peso ainda maior: resgatar vínculos e se consolidar na terra de seus antepassados.

Por que tantos brasileiros querem comprar imóveis na Itália?

Mais do que adquirir uma propriedade, muitos buscam realizar o chamado “sonho europeu”: viver em um ambiente seguro, culturalmente rico e conectado a diferentes países com uma moeda forte. Para descendentes de italianos, esse movimento também representa resgatar vínculos familiares e consolidar uma presença na terra de origem.

A boa notícia é que esse projeto é viável. O primeiro passo é entender como funciona a legalidade da compra de imóveis por estrangeiros na Itália — tema que explicamos a seguir.

Brasileiros podem comprar imóveis na Itália?

A resposta direta é: sim! É totalmente legal para um brasileiro adquirir uma propriedade na Itália. No entanto, as regras e os benefícios variam significativamente se você possui ou não a cidadania italiana reconhecida.

Entender essas diferenças é o primeiro passo para planejar a aquisição de imóveis na Itália para brasileiros com segurança. As condições para a compra se dividem basicamente em duas categorias, com ou sem a cidadania.

Brasileiros sem cidadania italiana 

Brasileiros sem cidadania italiana podem comprar imóveis na Itália sem restrições. O processo exige apenas passaporte válido, codice fiscale (o CPF italiano).

A referência ao chamado princípio da reciprocidade existe na legislação italiana, mas, na prática, não impede a compra por estrangeiros: brasileiros podem adquirir imóveis livremente, seja para morar, investir ou passar férias.

A diferença aparece apenas em aspectos fiscais e de residência: sem cidadania europeia, a compra do imóvel não dá direito de permanência além do visto de turista.

Compradores com cidadania italiana

Para quem já tem a cidadania italiana, o processo de compra é idêntico ao de qualquer cidadão residente na Itália. Mas ter um imóvel na Itália pode ser considerado um passo importante para quem pretende, futuramente, solicitar a residência eletiva — sempre lembrando que esse visto exige também renda estável e outros requisitos específicos.

A vantagem está nos benefícios fiscais (possibilidade de declarar o imóvel como prima casa, com redução de impostos e isenção do IMU em certos casos) e na facilidade para permanecer no país sem limitações de visto.

Ou seja, a cidadania não altera o direito de comprar — que já é garantido a todos — mas simplifica a vida após a aquisição e permite acesso mais amplo a condições bancárias e fiscais locais.

Compra não garante residência

Comprar um imóvel na Itália não concede automaticamente residência ou visto de longa duração. Mesmo sendo proprietário, o estrangeiro sem cidadania europeia continua sujeito às regras de imigração: precisa de visto ou permesso adequados para permanecer além do prazo de turismo.

Entre as opções existentes, a mais comum é a residenza elettiva, destinada a quem demonstra possuir renda estável e suficiente para se manter na Itália sem exercer atividade remunerada. Nesses casos, a compra de um imóvel pode fortalecer a solicitação, ao comprovar que o requerente já dispõe de moradia no país.

Por isso, é fundamental separar claramente as duas etapas: aquisição da propriedade e regularização da permanência. Cada uma tem regras próprias e deve ser planejada em conjunto para garantir segurança jurídica e migratória.

Documentos necessários

Para garantir uma compra segura e dentro da lei, a organização é fundamental. O processo italiano é bem estruturado e exige uma série de documentos tanto do comprador quanto do imóvel.

Apresentamos aqui os principais documentos para comprar imóvel na Itália, separando-os entre a documentação pessoal do comprador e os registros essenciais da propriedade, que trazem segurança jurídica a todo o processo.

Documentos pessoais do comprador

• Passaporte válido: a principal forma de identificação para estrangeiros, o passaporte, é solicitado em todas as fases da transação, desde as visitas e propostas até a escritura final;
• Codice Fiscale: o CPF italiano é solicitado para transações financeiras ou assinatura de contratos na Itália. Os ítalo-brasileiros residentes no Brasil devem solicitá-lo através do consulado italiano em sua jurisdição.

Documentos essenciais do imóvel

Ainda que a verificação detalhada seja, em teoria, obrigação do notário, confiar apenas nesse passo é arriscado. Cada imóvel na Itália carrega uma história jurídica e técnica que, se não for examinada com rigor, pode transformar um bom negócio em um problema sem solução.

O Atto di Provenienza, por exemplo, não é apenas uma escritura: ele mostra se a propriedade realmente pertence a quem está vendendo. A Visura Catastale não serve apenas para identificar o imóvel, mas revela se há divergências entre o que está no papel e o que existe de fato. Já os Certificados de Conformidade (habitabilidade e eficiência energética) são exigidos por lei e, quando ausentes ou irregulares, podem bloquear a transação ou gerar custos extras inesperados.

Embora a lista pareça burocrática, o perigo está justamente em assumir que tudo está em ordem. Muitos estrangeiros assinam compromissos sem checar detalhes cruciais e acabam descobrindo tarde demais débitos, restrições ou até nulidades na venda.

Na Nacionalitália, reunimos e verificamos todos esses documentos antes que você avance no processo. Atuamos lado a lado com notários e registros para garantir que o imóvel escolhido esteja 100% regular. Assim, você evita armadilhas, ganha tempo e tem segurança plena em cada etapa da compra.

Custos e taxas envolvidos

Como na maioria dos países, existe uma série de taxas e impostos para comprar imóvel na Itália. Conhecê-los previamente é importante para evitar surpresas no seu orçamento.

A seguir, detalhamos os principais custos que você encontrará durante o processo de aquisição, que variam se o imóvel será sua residência principal (prima casa) ou uma segunda casa (seconda casa):

• Imposta di Registro: o Imposto de Transmissão é o principal. A alíquota é de 2% sobre o valor cadastral para a prima casa e de 9% no caso de uma seconda casa;
• IVA (Imposto sobre Valor Agregado): se a compra for de uma construtora, o IVA substitui o Imposto de Registro, com alíquotas de 4% para a prima casa e de 10% para a seconda casa — podendo chegar a 22% para imóveis de luxo;
• Comissão imobiliária: caso utilize uma imobiliária, a comissão (provvigione) geralmente varia de 4% a 5% do valor da compra, mais IVA;
• Honorários do notário: a taxa notarial na Itália é obrigatória e remunera o notário pela verificação legal e registro, com honorários que podem variar de 1% a 2,5% do valor do imóvel, dependendo da complexidade;
• Impostos anuais de propriedade: após a compra, existem custos recorrentes, sendo o IMU (Imposto Municipale Unico), similar ao IPTU, o principal. A prima casa geralmente é isenta, a menos que seja classificada como de luxo.

Com a Nacionalitália, essas surpresas são eliminadas. O cliente não arca com comissão de agência e ainda se beneficia de condições reduzidas em cartórios e notários, graças ao volume de operações que conduzimos. O resultado é um orçamento claro, previsível e sem gastos desnecessários.

Mas como estamos falando de um investimento alto, precisamos considerar algumas possibilidades de crédito que podem ser fundamentais para tirar o sonho da casa própria na Europa do papel. Vamos explorar como funciona?

Financiamento e crédito para brasileiros

Para os brasileiros investindo em imóveis na Itália, o financiamento é um dos pontos mais delicados. Embora bancos italianos anunciem linhas de crédito para estrangeiros, na prática, o processo é altamente burocrático e cheio de barreiras quando o comprador tenta sozinho.

É aqui que a Nacionalitália faz a diferença. Graças às nossas convenções exclusivas e parcerias locais, conseguimos viabilizar financiamentos que dificilmente seriam aprovados sem assessoria especializada. Preparamos toda a documentação, apresentamos o dossiê completo às instituições financeiras e acompanhamos cada etapa até a resposta final.

O resultado é que o que antes parecia um obstáculo intransponível se transforma em uma possibilidade real de conquistar sua casa na Itália com apoio profissional e segurança. 

Onde comprar: melhores regiões

A Itália é um país de contrastes e diversidade, e seu mercado imobiliário reflete isso. A escolha da localização ideal depende do seu estilo de vida, orçamento e objetivos, seja para residência, investimento ou lazer.

O custo de casa na Itália pode variar drasticamente do norte ao sul, com cada região oferecendo uma cultura e um perfil únicos. Analisar as opções é fundamental para tomar a decisão certa.

Para te ajudar, exploramos algumas das melhores cidades para comprar casa na Itália e regiões mais procuradas por brasileiros, comparando o perfil de cada uma com seus respectivos custos médios de mercado.

Toscana: o sonho clássico

Famosa por suas paisagens rurais, vinhedos e arquitetura medieval, a Toscana atrai compradores que buscam um estilo de vida mais calmo e sofisticado. É o destino perfeito para uma casa de férias na Itália. O preço médio é de € 2.481 por m² na região, mas pode ser mais alto em cidades como Florença.

Sicília: cultura e alto potencial

Com um ritmo de vida mais descontraído, praias deslumbrantes e uma cultura vibrante, a Sicília oferece um valor de investimento muito atrativo. A região tem um grande potencial de valorização. O custo médio do m² é um dos mais acessíveis do país, girando em torno de € 1.163.

Roma: história e vida urbana

A capital italiana é um centro histórico, cultural e cosmopolita, ideal para quem busca uma vida urbana agitada e um forte mercado de aluguel para turistas. Os preços dos imóveis são mais elevados. Na região do Lácio, por exemplo, o valor médio é de € 2.537 por m², mas em Roma a média sobe para € 3.626 por m².

Milão: negócios e modernidade

Como centro financeiro e da moda na Itália, Milão é ideal para investidores que procuram alta liquidez e um ambiente de negócios dinâmico. A cidade possui um dos custos de entrada mais altos do país. Enquanto o valor médio na Lombardia é de € 2.489 por m², em Milão esse número salta para cerca de € 5.540 por m².

Nossa dica é você analisar o que busca em termos de qualidade de vida, retorno sobre o investimento e ambiente cultural, isso irá definir a melhor localização para o seu novo lar ou projeto na Itália.

Com a localização em mente, o próximo passo é alinhar a escolha do imóvel ao seu objetivo principal. Afinal, as implicações de comprar para morar são diferentes das de comprar para investir.

Erros comuns de brasileiros ao comprar imóveis

O sonho de brasileiros comprando casa na Itália pode se tornar um desafio se não houver atenção a certas armadilhas. Por isso, listamos os 3 erros mais comuns e a melhor forma de evitá-los:

1. Não verificar a documentação

Assumir que todos os registros do imóvel estão em ordem é um risco. Problemas com licenças de construção ou hipotecas antigas podem gerar grandes complicações legais e financeiras no futuro.

2. Não considerar os custos extras

Focar apenas no preço de venda do imóvel é outro erro comum. Como vimos, os impostos, taxas notariais e comissões podem somar um valor considerável ao custo total da aquisição.

3. Comprar sem assessoria 

Tentar navegar pelo sistema legal e imobiliário italiano sem o apoio de especialistas pode ser arriscado. Além da barreira do idioma e diferenças culturais, a falta de conhecimento da burocracia nos comune pode levar a mal-entendidos e decisões ruins.

Por que contar com consultoria especializada para comprar imóvel na Itália?

Comprar uma casa na Itália é um projeto de grande valor financeiro e estratégico, mas também um processo que exige conhecimento técnico do mercado, compreensão das leis locais e experiência com a burocracia italiana. 

Fazer esse caminho sozinho pode gerar atrasos, riscos jurídicos e decisões equivocadas que comprometem o investimento. É por isso que a Nacionalitália atua como parceira estratégica de brasileiros que desejam investir no mercado imobiliário italiano. Já apoiamos inúmeros clientes que conquistaram a cidadania e, em seguida, contaram conosco também para realizar a compra segura do seu imóvel na Itália.

Nossa consultoria integra análise documental, suporte jurídico, orientação fiscal e acompanhamento em todas as etapas, do Brasil até a assinatura final na Itália. O resultado é um processo conduzido com segurança, clareza e foco no retorno do seu investimento. 

Se você está planejando comprar um imóvel na Itália e quer ter a tranquilidade de contar com especialistas que conhecem profundamente o mercado e as regras locais, fale agora mesmo com a nossa equipe pelo WhatsApp e dê o próximo passo para realizar o seu investimento europeu com confiança. Clique aqui e comece hoje a sua compra na Itália com total segurança

Perguntas frequentes

1. Brasileiros podem comprar casa na Itália sem cidadania?

Sim, a compra de imóvel está permitida graças ao princípio da reciprocidade entre Brasil e Itália — isso não depende da cidadania italiana.

2. Quais documentos preciso para comprar imóvel na Itália?

Você deve apresentar passaporte válido, Nossa equipe se encarrega de todo o trâmite documental e legal — do Brasil até a Itália.

3. Quanto custa em média uma casa na Itália?

O valor varia muito por região. Em áreas como a Sicília, no sul, o metro quadrado pode custar em média € 1.163. Já em regiões mais procuradas, como Milão, o valor médio sobe para cerca de € 5.000 por metro quadrado.

4. Posso financiar uma casa na Itália sendo estrangeiro?

É quase impossível gerir esse tipo de financiamento sozinho. Requer apoio especializado para lidar com exigências bancárias e burocráticas complexas.

5. Preciso morar na Itália para comprar um imóvel?

Não. Você pode comprar um imóvel na Itália mesmo morando no Brasil, utilizando uma procuração para que um representante legal atue em seu nome. A posse do imóvel não obriga a residência 

6. Quais impostos existem na compra de imóveis italianos?

Os principais são o Imposto de Registro (de 2% a 9%) ou o IVA (de 4% a 22%). Além desses, há taxas fixas como o Imposto Hipotecário e Cadastral, e os honorários do notário e da agência imobiliária.

7. É melhor comprar imóvel na Itália com ou sem cidadania?

No fim, a diferença não é substancial — o mais importante é ter o suporte correto para conduzir todo o processo sem erros.